Contrato de arriendo de una vivienda

El contrato de arriendo de una vivienda es uno de los más utilizados en la vida diaria. La mayoría de nosotros en algún momento de la vida arrendó o arrendará en el futuro. Es un contrato normalmente de largo plazo e implica pago de renta mensual. En la práctica, muchas personas ocupan contratos tipo sin darle mucha importancia a este , tan relevante contrato. En esta breve árticulo vamos a intentar a responder algunas dudas más recurrentes relacionadas con el contrato de arriendo:

¿Contrato de arriendo debe ser por escrito?

No existe está obligación, sin embargo se recomienda que sea por escrito por la razón de prueba en un posible litigio. Si no consta por escrito es muy difícil probar sus reclamos ante el Tribunal. Además, se presume que la renta es la que declare el arrendatario. El contrato de arriendo puede ser suscrito por instrumento privado (un documento entre las partes, se recomienda legalizar ante notario) o por escritura pública ante notario. En este último caso un contrato de arriendo otorga un beneficio adicional al arrendatario, porque el nuevo dueño del inmueble debe respetar el contrato y no puede resolverlo de manera anticipada.

El departamento que arriendo tiene filtraciones ¿quién se debe hacer cargo?

Según la ley los arreglos «locativos» es decir día a día, ej. cambiar ampolleta, una llave que gotea, arreglar enchufe quemada etc. deben hacer lso mismos arrendatarios. Más aún si estos son resultados de la explotación normal del departamento, como por ejemplo pintar paredes sucios. Sin embargo, los arreglos estructurales como reparaciones de las tuberías, grietas en las paredes o arreglos más complejos de la red eléctrica son responsabilidad del dueño. En la práctica muchas veces la responsabilidad de cada una de las partes no es muy clara y se pueden dar muchos malentendidos. Siempre es mejor ver caso a caso este tipo de problemas y llegar a un acuerdo amistosos convenientes para ambas partes.

El arrendatario no me paga ¿qué hago?

Es uno de los problemas más recurrentes en los contratos de arriendo. Los arrendatarios por distintas razones dejan de pagar la renta de arriendo. Es el temor más grande de cada arrendador. En este caso lo mejor es llegar a un acuerdo con el arrendatario moroso para que deje la propiedad lo más pronto posible y no genere más deudas. Sin embargo, muchas veces el arrendatario no quiere abandonar el inmueble. En este caso es necesario demandarlo solicitando desahucio del contrato de arriendo al tribunal. Si bien es un juicio sumario y no debe demorarse más de 6 meses tampoco garantiza que el arrendatario abandone la propiedad una vez dictada la sentencia de término del contrato de arriendo. Si no se va por su propia voluntad, se debe solicitar su lanzamiento en un juicio ejecutivo. El último recurso sería lanzamiento con fuerza pública. (Carabineros). Por supuesto es un caso extremo, pero lamentablemente ocurre frecuentemente. La legislación chilena aún está en debe en cuanto la protección del dueño de propiedad ante el arrendatario moroso.

Me piden la garantía para arrendar ¿para qué es y cuanto se puede cobrar?

Habitualmente se establece la garantía para poder cubrir gastos de todos los arreglos necesarios una vez el arrendatario entregue la propiedad. Lo habitual es una garantía de 1 o 2 rentas. Esta debe ser devuelta una vez entregada la propiedad en buenas condiciones (es decir las mismas en que se había entregado al arrendatario). Todos las reparaciones necesarias deben ser acordados con el arrendatario y presentada las cotizaciones y facturas de los trabajos. Por supuesto, el saldo restante se debe devolver al arrendatario. Es muy común que en los contratos de arriendo se estipula que la garantía no se puede imputar a las rentas impagas. En algunos casos, si el arrendatario quieren abandonar la propiedad antes, y las partes así lo acuerdan se puede ocupar la garantía para pagar las rentas pendientes por pagar

Quero pedir al arrendatario la devolución de la propiedad ¿con cuánto tiempo de anticipación tengo que avisar el término del contrato de arriendo?

Si el contrato no establece lo contrario, el plazo para notificar el término del contrato de arriendo de plazo indefinido son 2 meses. Este plazo aumenta 1 mes por cada año de duración del contrato hasta máximo 6 meses. Solamente se puede dar fin al contrato por vía judicial o una carta certificada autorizada ante notario. En caso de arriendos por tiempo fijo, el arrendador solamente podría pedir desahucio del contrato por vía judicial. Si tienes dudas puedes revisar la ley de arrendamiento de predios urbanos.

Soy arrendatario de un inmueble ¿puedo subarrendarlo?

Según la ley, si el contrato es por un plazo fijo de más de 1 año y el contrato no establece lo contario, se puede subarrendar. Sin embargo lo habitual es que en los contratos de arriendo se prohíbe subarrendar.

El arrendador ha subido significativamente la renta de arriendo ¿esto es legal en un contrato de arriendo?

No hay una norma que prohíba subir la renta de arriendo. Sin embargo, en un contrato de arriendo siendo un contrato bilateral, todos los cambios deben ser acordados por las partes. Ni arrendador ni arrendatario pueden modificar a su arbitrio el contrato. Aunque pareciera ser que el arrendador tuviera una posición dominante en esta relación, en realidad las partes están en la posición de equidad y sus derechos y deberes deberían ser lo más balanceados posibles.

En resumen, un contrato de arriendo aunque puede parecer un documento muy común en la vida diario, requiere una buena preparación y revisión por un profesional. Un contrato bien redactado da más tranquilidad al arrendador y al mismo tiempo protege mejor al arrendador. Si tienes cualquier duda con este u otro tema legal no dudes en contactarnos.

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