Suspensión de juicio de arrendamiento por la ley COVID 21.226

Son de público conocimiento las consecuencias que la enfermedad COVID-19 ha generado en todo ámbito de la sociedad. Efectos que no han dejado de manifestarse en el contexto jurídico. Mediante el presente, nos referiremos a uno de estos efectos: El escenario complejo en el que se encuentran las partes afectadas por la suspensión de juicio de arrendamiento.

Por un lado tenemos a los arrendatarios, afectados por el desempleo y por las dificultades que implica la movilidad dentro de una ciudad afectada por restricciones de desplazamiento. Estos encuentran en una creciente situación de vulnerabilidad que, eventualmente, desembocaría en el no pago de las rentas y en todos los conflictos que esta mora implica. Si bien se ha intentado palear esta situación mediante la promulgación de diversos instrumentos legales, se ha hecho en desmedro de la otra parte del arrendamiento, el arrendador, quien igualmente afectado por las consecuencias de la cesantía, ha dejado de percibir sus rentas al mismo tiempo que se ha dificultado, la defensa de sus derechos en juicio.

Los instrumentos a los que nos referimos, aplicados conjuntamente nos muestra el panorama actual que viven las partes de un juicio de arrendamiento. Estos son los siguientes:

  1. Ley 21.226, que “Establece un Régimen Jurídico de Excepción para los procesos judiciales, en las audiencias y actuaciones judiciales, y para los plazos y ejercicio de las acciones que indica, por el impacto de la enfermedad COVID-19 en Chile” Afectando distintas clases de procedimientos, civiles, laborales y penales. Conoce esta ley bajo este link.
  2. Ley 21.249, que suspende las cortes de servicios básicos por la deuda. No vamos a referirnos a esta norma en este articulo

¿Qué establece la Ley 21.226?

En la Ley 21.226 se altera distintos aspectos de los procedimientos de nuestros órganos jurisdiccionales:

  1. En su Artículo 1º dispone que, durante la vigencia del estado de excepción constitucional y por el tiempo en que sea prorrogado, La Corte Suprema deberá ordenar que se suspendan las audiencias en los tribunales establecidos en el inciso cuarto. Estos son: Juzgados de Letras, Juzgados de familia, Juzgados Laborales, Juzgados de Cobranza Laboral y Previsional, tribunales unipersonales de excepción, Juzgados de Garantía, Tribunales de Juicio Oral en lo Penal y Tribunales superiores de justicia.

De esta suspensión se exceptúan aquellos casos en que se requiera la intervención del Tribunal de forma urgente y jamás podrá extenderse más allá de la vigencia del Estado de Excepción Constitucional.

  • En el Artículo 3º la misma ley dispone un segundo aspecto relevante, el cual indica que los Tribunales Ordinarios y Especiales no podrán decretar diligencias ni actuaciones judiciales que, de realizarse, puedan causar indefensión a alguna de las partes o intervinientes, a consecuencia de las restricciones impuestas por la autoridad en el marco del estado de excepción constitucional, o en razón de las consecuencias provocadas por la emergencia sanitaria ocasionada por la enfermedad COVID-19. En estos casos, los Tribunales deberán fijar la fecha de dichas diligencias para la fecha más próxima posible, contando desde el término del estado de excepción.
  • Artículo 6º suspende los términos probatorios que a la entrada en vigencia de esta ley hubieren comenzado a correr o se inicien durante la vigencia del estado de excepción constitucional hasta el vencimiento de los 10 días hábiles contados desde que cese el estado de excepción.

¿Cómo afecta esto como arrendador o arrendatario? ¿Se produce la suspensión de juicio de arrendamiento?

Expuesto esto, en el panorama actual de los juicios de arrendamiento, podemos distinguir las siguientes situaciones:

  • Juicio de Arrendamiento iniciado durante la vigencia de la Ley 21.226. Se iniciaría con normalidad mediante la presentación de la demanda, notificación, comparendo de contestación y conciliación, quedando suspendido el término probatorio hasta el término del estado de excepción. Entonces se produce la suspensión de juicio de arrendamiento.
  • Juicios de Arrendamiento iniciados con anterioridad a la vigencia de la Ley 21.226 . En tal caso, habiendo terminado el juicio con sentencia ejecutoriada, salvo las veces que se efectúe voluntariamente por el vencido, su cumplimiento quedaría suspendido. Lo anterior porque el lanzamiento o desalojo de la parte vencida en juicio no podría verificarse al calzar con aquello indicado en el Artículo 3º. Es decir se produciría indefensión en los términos descritos en el inciso segundo del Artículo 1º del mismo cuerpo legal.

En suma, existe una cantidad no menor de procedimientos suspendidos, que incapacita a las partes en la solución de su controversia. Esto se le añade además, la promulgación de la Ley 21.249 que, según se expuso, prohibe a las empresas proveedoras de servicios sanitarios, de distribución de electricidad, y de distribución de gas de red, cortar el suministro por mora en el pago a sus usuarios. Medida que si bien aminora la carga para el arrendatario, en la práctica ha resultado en la acumulación progresiva de la deuda en serviocios básicos, profundizando el escenario complejo en el que se encuentran las partes de un arrendamiento.

¿Qué puedo hacer si estoy en esta situación?

Sea como arrendador o arrendatario, recomendamos contar con la asistencia legal correspondiente, interponer la acción o defensa de manera oportuna, prestando especial atención en los derechos, plazos y actuaciones que tiene cada interviniente, así llevar el procedimiento de la manera más eficiente posible durante estas circunstancias excepcionales.

Si tienes cualquier duda relacionado con este u otros legales no dudes en contactarnos.

Autor: René Zapata

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