¿Qué es y para qué sirve el estudio de títulos?

¿Qué es y para qué sirve el estudio de títulos?

Estudio de títulos es una revisión de los los contratos y otros sucesos (hechos jurídicos) que sirvieron para adquirir dominio de la propiedad. Se hace para poder descartar cualquier tipo de problema legal (vicio) que tenga la propiedad y para que futuro comprador tenga la certeza de poder adquirir su dominio pleno sin ninguna restricción.

¿Qué son los títulos?

Títulos son usualmente contratos u otras fuentes de obligaciones que permiten adquirir dominio de una cosa. Cabe destacar que al firmar un contrato, por ejemplo de compraventa, no adquirimos la propiedad de una cosa. Recién una vez hecha la tradición (que es nombre jurídico de la entrega) de la cosa nos convertimos en su dueños. En el caso de bienes inmuebles la entrega se hace al momento de inscripción de título (un contrato normalmente) en el conservador de bienes raíces correspondientes. ¿Entonces, qué contratos nos permiten adquirir el dominio de la propiedad? Lo más común que es un contrato de compraventa, puede ser también contrato de donación, cesión, adjudicación y otros. Pero no solamente contratos pueden servir para adquirir dominio de cosas. Si adquirimos una propiedad por sucesión la resolución de posesión efectiva otorgada por el Registro Civil o sentencia judicial en caso de sucesión testada sirven como titulos.

¿Hasta que fecha se estudia los títulos anteriores?

El abogado que realiza estudio de títulos debe revisarlos hasta 10 años hacía atrás. Debe ser este plazo, ya que es el plazo de prescripción adquisitiva de cosas inmuebles y al mismo tiempo prescripción de la acción de nulidad. Entonces después del vencimiento de este plazo la propiedad aunque tuviera algunos vicios queda «saneada» y también podría alegarlos.

¿Qué más revisa el abogado?

El abogado estudiante no solamente revisa títulos anteriores y sus inscripciones en el conservador de bienes raíces pero además revisa una serie de otros documentos importantes para que comprador tenga certeza que puede adquirir la propiedad sin ningún vicio legal. Principalmente se reviso hipotecas y gravámenes que tiene la propiedad que podrían ser hipotecas, prohibiciones, reglamentos, usufructos, servidumbres entre otros. Este punto es muy importante ya que si la propiedad por ejemplo cuenta con un embargo, su dominio no puede ser adquirido. Además se revisa si la propiedad no está afecta a expropiación por SERVIU y por la Municipalidad respectiva, pago de contribuciones o derechos de aseo, si la propiedad está declarada vivienda social, el número de la propiedad, su recepción final como también quienes debe comparecer por cada de las partes.

¿Qué se debe revisar en caso de propiedades rurales

En caso de bienes raíces rurales, aparte de los títulos que se revisa tal como se hace en caso de propiedades urbanas, se revisa si la superficie es suficiente para poder vender y adquirir, si tiene su rol propio, si la subdivisión se hizo de acuerdo a la ley. En algunas regiones es relevante revisar si la propiedad está afecta a la calidad de tierras indígenas. También se puede revisar condiciones de edificación y de actividad que nos permite desarrollar en la propiedad lo que se verifica con el certificado de informes previos que otorga la municipalidad respectiva.

¿Cómo consigo los documentos para el estudio?

Lo común es que el vendedor debe aportar todos los antecedentes para realizar el estudio. Sin embargo, en caso que no cuente con todos los documentos requeridos, abogado debe ayudar en obtener los antecedentes. En caso de Santiago, los documentos más importantes que son las inscripciones de dominio y certificado de hipotecas y gravámenes se puede conseguir online de la página www.conservador.cl.

¿Cuánto se demora el estudio de títulos?

Teniendo todos los antecedentes requeridos, abogado estudiante no debe demorarse más de 3 días hábiles en realizar el informe.

En resumen, se recomienda siempre realizar el estudio de títulos con abogado especialista en la materia. Aunque queremos comprar una parcela que no tenga un valor muy elevado es mejor asesorarse bien antes para evitar cualquier sorpresa desagradablemente si por alguna razón el conservador de bienes raíces nos rechaza la inscripción. De esta manera nos ahorramos estrés y muchos dinero. Si tienes cualquier duda relacionada con este u otro asunto estamos para ayudarte, escríbenos.

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