Aspectos legales de la compraventa de inmueble parte 2

Antes de comprar una propiedad siempre se debe asesorar con un abogado experto en derecho inmobiliario. Es él quien debe realizar el estudio de títulos que permite establecer con seguridad si la propiedad se puede enajenar y nosotros podemos adquirir su dominio y no habrá ningún inconveniente en la compraventa de inmueble.

En la entrada anterior presentamos algunos problemas legales más recurrentes que se pueden presentar en la compraventa de inmueble. En esta entrada queremos contar un poco más sobre otros inconvenientes que uno puede encontrar al querer comprar una propiedad

Usufructo

Es un gravamen impuesto en el inmueble (que debería ser inscrito en el Conservador de Bienes Raíces) que permite al beneficiario (usufructuario) poder usar y gozar de la propiedad, siendo otra persona su dueño. Se ocupa comúnmente en casos cuando un adulto mayor vende su inmueble a su hijo o nieto y se queda solamente con usufructo vitalicio ( de por vida hasta su muerte). Podemos adquirir propiedad con usufructo inscrito, sin embargo no es muy conveniente ya que hay una persona que tiene derecho a vivir allí y ocuparlo libremente. Por eso el abogado debe asegurarse que la propiedad está libre de usufructo.

Si hay un usufructo inscrito, pero el usufructuario ya había fallecido se debe alzarlo con un certificado de defunción. Sin embargo, cuando el usufructuario sigue vivo, él debe acceder al alzamiento y firmar una escritura pública de alzamiento de usufructo. Aún más distinto es el caso si el usufructo fue declarado por el tribunal en una causa judicial, tal como sucede por ejemplo cuando uno de los padres grava con usufructo una propiedad a favor de su hijo como una forma de pagar la pensión alimenticia. En este caso se requiere que el Tribunal acceda al alzamiento.

Saldos de precio en compraventa de inmueble

Puede ocurrir que al comprar una propiedad queda un saldo por pagar porque en la escritura se había estipulado que una parte del precio se cancela en el futuro. (el vendedor no declaró que se da por pagado). En este caso posteriormente el vendedor debe firmar una escritura de cancelación de saldo de precio para dejarlo saldado. Esta circunstancia siempre debe ser anotada al margen de la inscripción de dominio.

Si saldo queda pendiente por pagar (o simplemente nunca se firmó la escritura de cancelación de saldo de precio) el vendedor anterior puede alegar el incumplimiento del contrato de compraventa y solicitar su resolución. El plazo de prescripción de esta acción resolutoria es de 3 años como acción ejecutiva y de 2 más como acción ordinaria (en total 5 años). Para la tranquilidad de la persona que desea adquirir una propiedad el abogado que estudia los títulos siempre debe revisar si el saldo de precio fue pagado de manera total y a la satisfacción entera del vendedor y no habría ningún inconveniente en la compraventa de inmueble.

Errores en inscripciones en el Conservador

A veces también ocurre que en la inscripción de un titulo de dominio (es decir titulo más frecuente es compraventa) se cometen errores de tipeo en los deslindes o número de la calle o departamento, entre otros. Posteriormente, cuando el abogado redacta nuestra escritura de compraventa de inmueble y lo hace de manera correcta, esta igual puede ser rechazada por el Conservador por no ajustarse a la inscripción vigente. En estos casos se debe pedir la rectificación de la inscripción en el Conservador, lo que es gratis y se demora aprox. 5 días hábiles.

La situación se vuelve más compleja cuando error fue en la escritura anterior que fue posteriormente inscrita en el Conservador. En este caso el abogado redactor de esa escritura debe rectificarla mediante otra escritura pública y solicitar la anotación correspondiente. en la margen de la inscripción. En general, se aconseja que el abogado estudiante de títulos sea prolijo y detallista en revisar las inscripciones

Además de estos ejemplos, se pueden dar un sinfín de problemas legales en la propiedad que deseamos comprar. Por eso insistimos que siempre es mejor consultar a una abogado experto en la materia quien puede aclarar las dudas y hacer el estudio detallado de la situación legal del inmueble.

Si tiene más dudas relacionadas con este u otro tema legal, no dudes en contactarse.

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