Nuevas restricciones de subdivisiones de predios rurales

La pandemia y masificación de teletrabajo en los últimos años han causado un éxodo masivo de Santiago hacia las zonas rurales de Chile. Eso aumentó la demanda a compraventa de lotes rurales. De manera exponencial empezaron a crearse proyectos de subdivisión de grandes predios rurales en lotes más pequeños, llamados a menudo «parcelas de agrado». Eran casi siempre terrenos baldíos en que los compradores podrían construir una vivienda. Su estatus legal era necesariamente rural. Nunca fueron urbanizados a pesar de muchos tener una desarrollada infraestructura como acceso a agua potable, electricidad o incluso áreas comunes. No obstante, el explosivo desarrollo de tales nuevos núcleos urbanos que se creaban fuera del ratio urbano siempre se encontraba al borde de la lay y además provocaba varios riesgos para el entrono como el abastecimiento de agua, incapacidad de extraer basura que podría causa amenazar el medioambiente , intensificación de la población en las zonas de baja intensidad, impacto vial, limitación de zonas agroproductivas etc. Reciente se dictaron nuevas restricciones de subdivisiones de predios rurales.

Para enfrentar esta situación, el Ministerio de Agricultura publicó el día 12 de julio de 2012 un Ordinario N° 637. Este muy comentado documento restringe la posibilidad de subdividir predios rurales en caso que el proyecto tenga indicios de poder crear nuevos núcleos urbanos. Si el Servicio Agrícola y Ganadero encuentra que este es el caso, debería suspender el trámite y oficiar a las siguientes entidades:

  • a Servicio Regional de Vivienda y Urbanismo para que este se pronuncie si el futuro proyecto podría crear nuevos nucleos urbanos
  • a CONAF en caso que en el terreno que se intenta subdividir hay busques y los caminos proyectos podrían afectar a la vegetación
  • a la Dirección de Aguas Regional en caso que el proyecto amenaza con afectar el abastecimiento en agua en el entorno
  • Además, el Ordinario faculta a oficiar por SAG a cualquier otra instituciones que tenga algún interes en el proceso de subdivisión

En caso que los organismos correspondientes determinen que el objetivo del proyecto de subdivisión es efectivamente crear un nuevo núcleo urbano el SAG debería rechazarlo.

Posteriormente, el 18 de julio de 2022 el Ministerio de Agricultura emitió un circular N° 475 que estableció los criterios de para la revisión de subdivisión de los predios rurales. Estos criterios se organizaron en 2 grupos:

  • Criterio general: cuando un particular u otro Servicio Público denuncie que un proyecto podría crear un nuevo núcleo urbano
  • Criterio especifico: se determina 12 casos que si ocurren, deben causar la suspensión del trámite de subdivisión y su posible rechazo si el proyecto vulnera la normativa. Por ejemplo en los siguientes casos: que incluyan en el plano elementos propios de un condominio, que contemplen un diseño del proyecto incompatible con el destino agrícola, ganadero o forestal de los lotes resultantes, que tengan como resultado parcelas de 5.000 m2 o más, que presentan una oferta al público en redes sociales, portales inmobiliarios, u otros elementos que permitan atribuir características propias de un destino urbano o habitacional o que consideren la generación de 80 o más lotes.

No obstante, como lo destacó últimamente el Ministro de Agricultura, los proyectos ya aprobados no sufrirán cambio ninguno y los derechos adquiridos por los dueños de parcelas no se encontrarán afectados.

Si bien la normativa relacionada con al subdivisión de predios rurales y desarrollo de proyectos inmobiliarios es insuficiente y requiere modificaciones y actualizaciones, varios abogados opinan que los cambios en la normativa vigente mediante instrumentos administrativos son inconstitucionales y carecen de valor jurídico. No parece razonable el restringir desarrollo de viviendas unifamiliares en zonas rurales en lugares que a veces no tienen ninguna utilidad agrícola. La limitación podrían incluso afectar la clase media ya que tendrán impacto en los precios de nuevos proyectos de parcelación.

Debemos esperar como las nuevas instrucciones del Ministerio funcionan en realidad para ver el real impacto de estos instrumentos que introducen nuevas restricciones de proyectos de subdivisiones de predios rurales. Además, se debe esperar el pronunciamiento de la Contraloría de la República al respecto. Si tienes cualquier duda relacionada con este u otro tema legal no dudes en contactarnos.

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