Conservador de Bienes Raíces en la compra de un Inmueble

Conservador de Bienes Raíces en la compra de un Inmueble

¿Qué debo saber si quiero comprar una vivienda?

La compra de tu casa o departamento puede llegar a ser un procedimiento engorroso, pues hay distintos factores que considerar antes de adquirir un bien de tal importancia económica. Mucha de esta información relevante la podemos encontrar en el Registro Conservador de Bienes Raíces. Te invitamos a saber más sobre el rol del Conservador de Bienes Raíces en la compra de un inmueble.

En Chile tenemos un sistema de transferencia para los derechos de los inmuebles en base a un Registro. El Artículo 686 del Código Civil dispone “Se efectuará la tradición del dominio de los Bienes Raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador”

Por su parte, las normas legales fundamentales sobre la materia se encuentran en un cuerpo reglamentario, dictado por mandato del Artículo 695 del Código. Se trata del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=255400

¿Qué rol cumple la Inscripción en el registro? ¿Cuál es papel del Conservador de Bienes Raíces en compra de un inmueble?

  • Constituye tradición (traspaso) del dominio y otros derechos.
  • Conforma la historia, mutaciones y cambios en la titularidad del inmueble.
  • Confiere publicidad a esas mutaciones o cambios.
  • Constituyen requisito, prueba y garantía de posesión (discutido).

Este registro es de carácter público, y el Conservador está obligado a dar las copias y certificados que se le soliciten. Entonces, si estás comprando una vivienda

¿Qué información puedo solicitarle al Conservador?

  1. Certificado de dominio vigente:

Mediante este certificado, el Conservador deja constancia que, a la fecha de la emisión del mismo, la inscripción de un inmueble al nombre de determinado titular, está actualmente vigente. Lo que sería muy útil para verificar si el vendedor es el propietario legítimo de la vivienda y evitar los problemas eventuales que se generarían en caso de haberle comprado a un tercero no dueño.

  • Certificado de gravámenes y prohibiciones:

En este documento consta la existencia o inexistencia de cargas, como hipotecas o usufructos o prohibiciones de enajenar. Información importante para verificar si el inmueble está sujeto a alguna deuda financiera o embargo.

Frecuentemente se piden todos y el Conservador los emite en un solo instrumento. Los certificados pueden solicitarse por vía online, en la página web del Conservador. https://www.conservador.cl/portal/tramites_registros

Sin embargo, como el registro es público, esos certificados pueden evitarse, y el interesado en adquirir el dominio u otro derecho, puede examinar personalmente los libros.

¿Cómo hacer la inscripción si ya compraste una vivienda?

El Reglamento del Registro, en su artículo 52, considera los títulos traslaticios de dominio, como ocurre en el caso de una compraventa con su correspondiente escritura pública, como aquellos títulos que deben inscribirse. También hay derechos o gravámenes que se pueden inscribir pero no es un obligación para que produzcan efectos jurídicos, como son por ejemplo promesa de compraventa, arriendo o servidumbre.

Cabe aclarar que la expresión “deben inscribirse” debe entenderse no como una orden a los involucrados en el título o al funcionario, sino como una exigencia para un efecto; es decir, los interesados siempre son libres para pedir o no la inscripción, pero si quieren lograr el efecto jurídico fundamental en el título, deben inscribir. Por ejemplo, en este caso de la compraventa de inmueble, si se quiere ver efectivamente trasladado el dominio, como se ha convenido, deben inscribir.

¿En donde debo inscribir?

En la comuna o agrupación de comunas donde se encuentre ubicado el respectivo inmueble. Si se practica en una comuna que no corresponde, la inscripción será inútil. En caso de Santiago, las inscripciones de títulos de gran parte de comunas del sector norte se realizan en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago. En Gran Santiago existen también Conservador en San Miguel y Puente Alto para las comunas del sector sur de la capital.

¿Quién puede solicitar la inscripción de la compraventa de una vivienda en el Conservador de Bienes Raíces?

El Artículo 60 del Reglamento lo define, indicando que los interesados pueden pedir la inscripción por sí o por medio de representantes legales. Por su parte, el Artículo 61 del mismo indica que, si la inscripción se pide para transferir el dominio de un inmueble, será necesario que el apoderado o representante legal presente el título de su mandato o representación. Lo normal es que este mandato está incorporado en la misma escritura de compraventa (u otro título traslaticio)

¿Qué otros aspectos debo considerar?

Además de la información que puedes obtener del sistema registral, existen otros factores que debes tener en cuenta y que se deben revisar en otros organismos  públicos. Por ejemplo, verificar si la vivienda presenta o no deudas en el pago de contribuciones; corroborar si está o no afectada por una obra que implique expropiación; su avalúo comercial y considerar también los gastos adicionales que implica el proceso de compraventa de un inmueble.

También hay que considerar que, al momento de la inscripción, esta puede ser objeto de causales de negativa por parte del conservador para inscribir. Estas causales se encuentran en los artículos 13 y 14 del mismo reglamento.

Si deseas nuestra asesoría en este o cualquier otra tramitación relativa a tu inmueble, no dudes en contactarnos.

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